Ce înseamnă o clădire rezidențială și cum se abordează construcția și amenajarea ei?
- PALAGIO
- 9 apr.
- 8 min de citit
România traversează de mai mulți ani o perioadă intensă de dezvoltare imobiliară, în special în marile orașe, unde ansamblurile rezidențiale noi se construiesc într-un ritm alert. În acest context, tot mai multe societăți comerciale aleg să investească în clădiri destinate inițial revânzării, dar care ajung ulterior să fie închiriate ca locuințe, de regulă către persoane fizice.
Această schimbare de utilizare ridică o serie de întrebări legate de statutul imobilului: mai este considerat „clădire rezidențială” dacă proprietarul încasează chirie și desfășoară astfel o activitate economică? Sau intervine o reclasificare fiscală, cu implicații directe asupra impozitelor datorate?
În articolul de mai jos sunt prezentate aspectele relevante privind încadrarea fiscală a clădirilor rezidențiale în astfel de situații, ce prevede Codul fiscal în legătură cu destinația finală a imobilelor și cum este influențată această încadrare de modul concret în care clădirea este utilizată. Totodată, vom analiza implicațiile practice pentru firmele care aleg să închirieze astfel de clădiri și modul în care pot gestiona corect situația din punct de vedere legal și fiscal.
Ce este o clădire rezidențială și prin ce se caracterizează?
O clădire rezidențială este o structură construită în mod expres pentru a îndeplini funcția de spațiu de locuit permanent sau temporar, adresându-se în principal persoanelor fizice sau familiilor. Construcția este concepută astfel încât să asigure condițiile necesare unei vieți cotidiene decente și funcționale, în conformitate cu normele de locuire civilizată și cu standardele tehnice și urbanistice aplicabile.
Potrivit Codului Fiscal al României, clădirea rezidențială este definită drept acea construcție compusă din una sau mai multe camere, completată de dependințe, facilități și rețele de utilități, care permit desfășurarea activităților specifice traiului zilnic. Practic, definiția juridică pune accentul pe destinația finală a construcției, și nu pe regimul de proprietate sau pe statutul juridic al proprietarului.
Printre caracteristicile definitorii ale unei clădiri rezidențiale se numără:
Compartimentarea interioară adaptată nevoilor esențiale ale vieții de zi cu zi – dormitoare, camere de zi (living), bucătărie, băi și, uneori, spații auxiliare precum debara, holuri sau birouri;
Accesul la utilități publice, precum alimentare cu apă, canalizare, energie electrică, gaze naturale și sisteme de încălzire (centralizate sau individuale), elemente indispensabile pentru garantarea unui nivel de confort corespunzător;
Gradul de finisare și amenajare adaptat locuirii continue, incluzând echipamente sanitare, electrocasnice și sisteme de climatizare, acolo unde este cazul;
Încadrarea în norme de siguranță structurală și de igienă, conform legislației în vigoare.
În schimb, criteriul esențial care determină caracterul rezidențial al unei clădiri este destinația principală a utilizării sale, nu natura veniturilor realizate sau profilul juridic al proprietarului. Astfel, chiar și în situațiile în care o clădire aparține unei persoane juridice și este utilizată în regim de închiriere către persoane fizice, aceasta poate rămâne clasificată drept „rezidențială”, atâta timp cât scopul predominant al utilizării este locuirea.
Această nuanță este crucială, în special din perspectiva încadrării fiscale a imobilului. Conform legislației în vigoare, o clădire utilizată cu preponderență pentru locuit este supusă regimului de impozitare aplicabil construcțiilor rezidențiale, indiferent dacă generează sau nu venituri. Doar schimbarea efectivă a destinației – spre exemplu, în scop comercial sau industrial – poate atrage reclasificarea acesteia ca „nerezidențială” și, implicit, aplicarea unui regim fiscal diferit.
Tipuri de construcții rezidențiale: de la case individuale la ansambluri multifamiliale
Locuințele din România se regăsesc într-o varietate de forme, de la case individuale aflate la marginea orașelor, până la blocuri înalte, ridicate în zone urbane aglomerate. Cu toate acestea, casele rămân, în continuare, opțiunea preferată a celor care își doresc intimitate, liniște și un grad mai mare de libertate în organizarea spațiului. Unele sunt construcții simple, pe un singur nivel, altele sunt vile impunătoare, cu etaje multiple, garaj, terasă, grădină și tot confortul care vine la pachet cu ele.
Între casa pe pământ și apartamentul de bloc există o formă de compromis care a câștigat tot mai mult teren în ultimii ani, mai ales în zonele cu urbanizare rapidă: locuințele cuplate sau înșiruite. Ele păstrează, într-o oarecare măsură, avantajele unei case, cum ar fi accesul direct la curte sau intrarea individuală, dar permit o utilizare mai eficientă a terenului, ceea ce le face atractive în cartierele noi, construite pe suprafețe mai reduse.
Blocurile de apartamente rămân, totuși, cea mai răspândită formă de locuire în orașele mari. În funcție de zona în care sunt amplasate și de momentul în care au fost construite, acestea pot arăta foarte diferit: unele oferă apartamente mici, cu o compartimentare strict funcțională, altele fac parte din ansambluri rezidențiale moderne, cu spații verzi între clădiri, locuri de joacă, parcări subterane și sisteme de securitate. Indiferent de tip, fiecare variantă vine cu particularitățile ei — de la modul în care sunt concepute instalațiile, până la detalii precum izolarea fonică sau eficiența energetică.
Ce înseamnă o clădire nerezidențială?
În contrast cu clădirile rezidențiale, clădirile nerezidențiale sunt construcții destinate altor scopuri decât locuirea. Acestea însumează o gamă largă de structuri, cum sunt clădirile de birouri și spațiile comerciale, unitățile industriale, instituțiile de învățământ și facilitățile medicale. Caracteristica definitorie a unei clădiri nerezidențiale este că scopul său principal nu este de a oferi spațiu de locuit.
Clădirile nerezidențiale se disting prin proiectarea lor specifică, adaptată activităților pe care le găzduiesc. Acestea necesită adesea sisteme tehnice și utilități mai complexe, precum sisteme avansate de ventilație, rețele IT robuste sau echipamente specializate. Spațiile tind să fie mai ample și mai flexibile, permițând reconfigurări în funcție de nevoile ocupanților
Din punct de vedere fiscal și legal, clădirile nerezidențiale sunt tratate diferit față de cele rezidențiale. Impozitul pe clădiri pentru spațiile nerezidențiale este, în general, mai mare, iar evaluarea pentru stabilirea valorii impozabile urmează proceduri distincte. De asemenea, există cerințe specifice de autorizare și funcționare, în funcție de tipul de activitate desfășurată în aceste clădiri.
Diferențele cheie între clădirile rezidențiale și nerezidențiale
Distincția fundamentală dintre clădirile rezidențiale și cele nerezidențiale are consecințe directe nu doar asupra modului în care acestea sunt proiectate și utilizate, ci și asupra tratamentului fiscal aplicabil. Criteriul determinant în această clasificare este destinația funcțională a imobilului. Astfel, o construcție este considerată rezidențială atunci când este destinată locuirii permanente sau temporare de către persoane fizice, în timp ce o clădire nerezidențială are ca scop principal desfășurarea de activități economice — comerciale, industriale, de prestări servicii sau administrative.
În practică, această diferențiere se reflectă într-o manieră clară și în configurația spațiilor interioare. În cazul clădirilor destinate locuirii, compartimentarea urmărește asigurarea unui confort optim pentru utilizatori, prin alocarea de spații distincte pentru odihnă, alimentație, igienă și activități cotidiene. În contrast, imobilele nerezidențiale sunt configurate în funcție de cerințele operaționale specifice fiecărui domeniu de activitate, de la spații de birouri deschise, până la hale industriale cu caracteristici tehnice speciale.
Regimul fiscal aplicabil este, de asemenea, influențat de această încadrare. Conform reglementărilor în vigoare, clădirile nerezidențiale sunt supuse unor cote de impozitare mai ridicate, reflectând utilizarea lor în scopuri generatoare de venit. În plus, evaluarea valorii impozabile în cazul acestor clădiri presupune, în cele mai multe cazuri, apelarea la un expert autorizat, în vederea stabilirii unei valori conforme cu piața și utilizarea economică efectivă. Pe de altă parte, imobilele cu destinație exclusiv rezidențială pot fi impozitate conform unor valori standard sau declarate, atunci când nu sunt implicate în activități economice.
Totodată, alegerea amplasamentului pentru o clădire rezidențială presupune, dincolo de considerentele urbanistice, și o evaluare atentă a contextului local: infrastructura de transport, accesul la utilități, existența serviciilor publice, gradul de siguranță al zonei și calitatea mediului construit. De asemenea, aspectul exterior al zonei și confortul oferit de spațiul public înconjurător joacă un rol tot mai important în decizia de locuire.
În acest sens, iluminatul stradal devine un element-cheie al infrastructurii urbane moderne. Soluțiile actuale favorizează integrarea unor tehnologii eficiente și sustenabile, precum corpurile de iluminat cu LED, stâlpii echipați cu panouri solare, lămpile solare sau coloanele multifuncționale smart, care includ funcții suplimentare — senzori de mișcare, camere de supraveghere sau stații de încărcare pentru vehicule electrice. În același timp, stâlpii de iluminat din oțel, rezistenți și durabili, rămân o alegere frecventă în proiectele cu cerințe sporite privind siguranța structurală și integrarea estetică în spațiul urban. Nu în ultimă instanță, astfel de componente contribuie la funcționalitatea sistemului de iluminat și la siguranța publică și la conturarea unei imagini coerente a ansamblului rezidențial.
Aspecte juridice și fiscale privitoare la deținerea locuințelor rezidențiale
Deținerea unui imobil cu destinație rezidențială în România presupune asumarea unui set de responsabilități de ordin juridic și fiscal, a căror cunoaștere și gestionare corectă sunt esențiale pentru evitarea riscurilor și conformarea cu legislația în vigoare. Din punct de vedere fiscal, obligația principală a proprietarului este achitarea impozitului pe clădiri, stabilit de autoritatea locală competentă. Cota aplicabilă este determinată prin hotărâre a consiliului local și variază în funcție de tipul clădirii și regimul de utilizare. În cazul construcțiilor rezidențiale, nivelul de impozitare este, în general, mai redus comparativ cu cel aplicabil clădirilor nerezidențiale, reflectând utilizarea non-economică a imobilului.
Pentru o locuință folosită exclusiv în scop personal, cota de impozitare poate fi de 0,1% aplicată asupra valorii impozabile a clădirii, în timp ce aceeași clădire, dacă este utilizată parțial pentru desfășurarea unei activități economice (de exemplu, un cabinet medical sau un birou de contabilitate amenajat într-o cameră a apartamentului), poate atrage o cotă impozabilă superioară — uneori de 0,2% sau chiar mai mult, în funcție de decizia autorității locale. În situațiile în care utilizarea economică depășește un anumit prag (de regulă 50% din suprafață), întreaga clădire poate fi reclasificată ca nerezidențială, cu implicații fiscale directe și semnificative.
Diferențele devin și mai evidente în cazul persoanelor juridice. Dacă o societate deține o clădire într-un ansamblu rezidențial, achiziționată inițial pentru revânzare, dar pe care decide ulterior să o închirieze unei persoane fizice în scop de locuință, aceasta poate păstra statutul de clădire rezidențială, numai cu condiția ca destinația efectivă a imobilului să rămână exclusiv locativă. În schimb, dacă aceeași societate închiriază imobilul în regim hotelier sau îl folosește pentru birouri, atunci încadrarea devine nerezidențială, atrăgând un regim fiscal diferit, mai împovărător.
Din perspectivă juridică, exercitarea dreptului de proprietate implică deținerea și, la nevoie, prezentarea unor documente justificative esențiale. Printre acestea se numără: actul de dobândire a proprietății (contract de vânzare-cumpărare, moștenire etc.), extrasul de carte funciară actualizat, iar în cazul imobilelor nou-construite, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. La acestea se adaugă certificatul de performanță energetică, document obligatoriu în tranzacțiile imobiliare și relevant din perspectiva eficienței energetice și a costurilor de întreținere.
Este esențială, totodată, conformarea cu reglementările urbanistice în vigoare, inclusiv planurile de urbanism general (PUG) sau zonal (PUZ), care pot impune limitări privind extinderea, supraetajarea sau schimbarea destinației clădirii. Orice intervenție asupra structurii sau aspectului arhitectural trebuie autorizată și realizată cu respectarea normelor locale, iar nerespectarea acestor cerințe poate duce la sancțiuni administrative sau la blocarea unor proceduri de înstrăinare ori refinanțare.
În cazul locuințelor aflate într-un regim de coproprietate, cum este situația apartamentelor din blocurile de locuințe colective, proprietarul exercită un drept exclusiv asupra unității locative, dar deține concomitent o cotă-parte indiviză din elementele comune ale imobilului: structura de rezistență, acoperișul, casa scării, instalațiile comune și terenul aferent. Acest statut atrage atât drepturi, cât și obligații, inclusiv participarea la cheltuielile de întreținere și reparații ale părților comune, respectarea regulamentelor interne ale asociației de proprietari și implicarea în deciziile colective privind administrarea imobilului.
În concluzie, delimitarea corectă a regimului juridic și fiscal al clădirilor rezidențiale constituie un element fundamental în administrarea conformă a patrimoniului imobiliar, cu implicații directe asupra încadrării fiscale, a legalității utilizării construcției și a raportării corecte în relația cu autoritățile competente.
Referințe: